Okres wakacyjny to, jak co roku, sezon ogórkowy na rynku nieruchomości. Spośród osób planujących zakup mieszkania tylko nieliczni poświęcają letni urlop na poszukiwanie i oglądanie ofert. Większość przeznacza wolny od pracy czas na wypoczynek. Tymczasem na rynku pierwotnym i wtórnym wciąż przybywa mieszkań do sprzedaży, a wśród nowych oraz dostępnych od dłuższego czasu i przecenianych ofert prezentowanych w serwisie Oferty.net coraz łatwiej znaleźć prawdziwe okazje. O ile bowiem średnie ceny ofertowe w ostatnim miesiącu spadły nieznacznie i nie we wszystkich badanych miastach, to jednak wydłużający się czas sprzedaży mieszkań sprawia, że właściciele gotowi są do znacznych upustów – byle tylko doprowadzić do transakcji. Dlatego finalna cena, którą płaci nabywca, jest niejednokrotnie nawet o 10% niższa od tej, która figurowała w ogłoszeniu.
                    Przewidując negocjacje ceny przez klienta właściciele pozostawiają bezpieczny margines na upust. To powoduje, że tempo spadku stawek ofertowych jest bardzo małe.
                     Jak wynika z najnowszego badania przeprowadzonego przez serwis Oferty.net w ub. miesiącu, spadek średnich cen ofertowych nastąpił w 11 z 18 analizowanych miast. Najbardziej, bo o blisko 3%, staniały mieszkania w Rzeszowie, o 2% w Lublinie, a o 1,7% w Krakowie.
                      Niewielkie wzrosty średnich cen za m2 nastąpiły w siedmiu miastach; największy w Gdyni – o 1,3%, Białymstoku – o 1,1% i w Gdańsku – o 1%.

                Zastój na rynku sprzedaży mieszkań spowodowany wysokimi cenami, a przed wszystkim niepewną sytuacją na rynkach finansowych i wynikającymi z tego obawami co do zaciągania długoterminowych zobowiązań, powodują dostrzegalne ożywienie na rynku najmu mieszkań. Wielu potencjalnych nabywców własnego M, którzy postanowili odwlec zakup w bliżej nieokreśloną przyszłość, przeprowadza się do mieszkań wynajmowanych. Dla lepiej zarabiających singli, par czy dla młodych małżeństw jest to rozwiązanie, które z jednej strony pozwala na wyprowadzkę od rodziny i usamodzielnienie się, z drugiej zaś eliminuje ryzyko pochopnego zakupu i niepotrzebnego zadłużenia się na długie lata.
               Zainteresowaniem 'przyszłych kupców' cieszą się oferty najmu z różnych segmentów rynku – od małych kawalerek po duże, nowocześnie urządzone lokale. Biorąc pod uwagę inflację i spadki cen mieszkań, zysk wynikający z przesunięcia w czasie zakupu może być większy od kosztów poniesionych na najem. Większy popyt na rynku najmu – sezonowo silnie zasilany także przez studentów – sprawia, że najemców znajdują mieszkania, które jeszcze niedawno oferowane były do sprzedaży, ale z powodu braku chętnych do zakupu ich właściciele przeznaczyli je na wynajem.

Mimo 2-procentowego spadku cen najdroższym miastem w Polsce wciąż pozostaje Sopot. Średnia stawka ofertowa w tym mieście kształtowała się w maju na poziomie 9805 zł/m2. Największy spadek odnotowała Gdynia  2,5%, nie co mniej Gdańsk 2,2%.

Przepisy dotyczące pomieszczeń tymczasowych, które kilka lat temu wprowadzano pod hasłem ochrony przed eksmisją na bruk, w rzeczywistości stały się szybką i skuteczną drogą do niej. Na ich podstawie prywatni właściciele oraz władze samorządowe usuwają lokatorów do piwnic domów mieszkalnych, opuszczonych magazynów przemysłowych, hoteli dla robotników lub noclegowni dla bezrobotnych.

Dzieje się tak, bo nie ma jasno i precyzyjnie określonych warunków, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe.

– Luka w prawie pozwala eksmitować lokatorów do pomieszczeń, w których panują bardzo trudne warunki. Stamtąd ludzie trafiają prosto na ulicę – tłumaczy Piotr Ciszewski z Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów.

Można ich wyrzucić, bo eksmitowani do pomieszczeń tymczasowych tracą status najemcy. Poza tym pomieszczenia te są wynajmowane przez właściciela lokalu, z którego nastąpiła eksmisja, zaledwie na kilka miesięcy. Dawni lokatorzy mogą w nich przebywać tylko przez ten okres. Jeśli w tym czasie nie znajdą nowego lokalu, trafiają na bruk.

– Niedookreśloność przepisów powoduje, że można nadużywać prawa do eksmisji – uważa Jarosław Świeczkowski, prezes Krajowej Rady Komorniczej.

Usunięcie lokatorów do pomieszczeń tymczasowych to znaczna część ogólnej liczby eksmisji. Lokatorzy na różne sposoby są nakłaniani do tego, aby zgodzili się tam przenieść.

Już za kilka miesięcy lokatorzy i właściciele mogą mieć jeszcze więcej problemów z eksmisjami. 4 listopada 2011 r. traci bowiem moc przepis o konieczności zapewnienia pomieszczenia tymczasowego. Trybunał Konstytucyjny uznał w zeszłym roku, że art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że osoby, wobec których orzeczono eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, mają być wykwaterowane do pomieszczeń tymczasowych, jest niezgodny z ustawą zasadniczą.

Oznacza to, że od 4 listopada (kiedy będzie już trwał zimowy okres ochronny) gminy i właściciele mieszkań nie będą już mieć obowiązku zapewniania eksmitowanym pomieszczeń tymczasowych.

Niestety, choć TK zobowiązał Sejm do dokonania zmian w ustawie, które przywrócą stan zgodności z konstytucją, nic w tej sprawie się nie dzieje.

– Ustawodawca na razie nie wyraża chęci zajęcia się tym problemem – komentuje Piotr Ciszewski.

Ponieważ nie wiadomo, w jakim kierunku pójdą zmiany, właściciele mogą chcieć w ciągu najbliższych miesięcy wykonać jak najwięcej eksmisji.

– Niepewność przyszłych rozwiązań może powodować zwiększenie liczby wniosków do komorników o wykonanie egzekucji jeszcze przed datą utraty mocy zakwestionowanego przez TK przepisu – uważa Jarosław Świeczkowski.

Stan obecny to tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości. Być może pierwotnie dojazd dla sąsiada był możliwy na zasadzie grzeczności czy zwyczaju, ale nie znaczy to, że tak ma być wiecznie. Trudno wymagać od właściciela nieruchomości, żeby ograniczał korzystanie ze swojej działki i ponosił skutki decyzji sąsiada o zakupie nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Sąsiad zrobił to na własne ryzyko – powszechnie wiadomo, że działki takie traktowane są jak nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym. Nie mają większego rynkowego znaczenia, gdyż np. nie można uzyskać dla nich pozwolenia na budowę. Ich ceny są zwykle okazyjne.

Jednak właściciel nieruchomości, przez którą sąsiad zrobił sobie darmowy przejazd, nie może w nieograniczony sposób wykonywać swojego prawa i całkowicie odciąć sąsiadowi dojazd do posesji.

Trzeba pamiętać, że prawo nie zabrania handlu działkami bez dojazdu i właściciel nieruchomości, która go nie posiada, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich potrzebnej służebności drogowej, tzw. drogi koniecznej. Takie prawo daje art. 145 § 1  (k.c.). Nie ma więc raczej szans na uniknięcie ustanowienia przez sąd służebności na działce czytelniczki, jeśli to jedyna działka, przez którą taka droga dla sąsiada może prowadzić.

Uwolnić się od roszczenia sąsiada można byłoby tylko wtedy, gdyby:

• okazało się, że sąsiad miał kiedyś dostęp do drogi publicznej, ale zamknął go sobie po zabudowaniu działki (postanowienie SN  z 18 listopada 1998 r., sygn. akt II CKN 45/98)
• sąsiad już podczas toczącego się postępowania sądowego stwarzał fakty dokonane, by uzyskać  korzystne dla siebie rozstrzygnięcie (orzeczenie SN z 13 marca 1975 r., sygn. akt III CRN 488/74).

Przebieg drogi nie musi pokrywać się obecnym, gdyż przepis wymaga, by droga konieczna jak najmniej obciążała grunt, przez który ma prowadzić, a ponadto jej przeprowadzenie powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy, np.  możliwość zabudowania działki o statusie budowlanej.

Po drugie czytelniczka otrzyma wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności, a dodatkowo – jeśli wykaże spadek wartości działki – również odszkodowanie. Określając wysokość wynagrodzenia sąd weźmie pod uwagę wartość pożytków, jakie czytelniczka (jako właścicielka  nieruchomości obciążonej) mogłaby czerpać, gdyby na działce nie było drogi koniecznej. Z drugiej strony uwzględni też  wzrost wartości nieruchomości władnącej, czyli tej, na której rzecz droga zostanie ustanowiona.

Ponadto za cały okres, w którym sąsiad korzystał  bezumownie z dojazdu przez jej działkę, czytelniczka może żądać wynagrodzenia. Jeśli zdecyduje się o nie wystąpić do sądu, to powinna przygotować dowody (np. zdjęcia, zeznania świadków) potwierdzające, iż sąsiad przez ostatnie sześć lat przejeżdżał przez jej działkę. Roszczenie właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy ulega dziesięcioletniemu przedawnieniu (uchwała Sądu Najwyższego z  24 października 1972 r., sygn. akt III CZP 70/72).

Czy wobec wlokącego się postępowania o ustanowienie służebności czytelniczka jako właścicielka działki może ogrodzić działkę i zagrodzić w ten sposób sąsiadowi dojazd do jego posesji? Odpowiedź na to pytanie nie będzie jednoznaczna. Z jednej strony właściciel ma prawo, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (art. 140 k.c), czyli np. ogrodzić działkę, zagospodarować ją zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie. Z drugiej strony właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Całkowite zagrodzenie jedynego dojazdu sąsiadowi może być przez sąd uznane za takie zakłócenie. Ale wydaje się, że właśnie dopiero sąd mógłby rozstrzygnąć spór na tym tle.

Obowiązujące przepisy mogą nieco komplikować sytuację właściciela, który zamierza zabudować działkę, przez którą przebiega dojazd dla sąsiada. Oczywiście czytelniczka może wystąpić o pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 4 prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Pozwolenie zostanie zatem wydane, jeśli przedstawiony przez inwestorkę projekt będzie zgodny z przepisami. Tymczasem w myśl art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, zapewniając m.in. poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Innymi słowy organ może warunkować wydanie pozwolenia na budowę od  uwzględnienia w projekcie przebiegu ewentualnej drogi koniecznej na rzecz sąsiada (niekoniecznie w tym samym miejscu co dziś). Zarzut nieposzanowania interesów osób trzecich może zgłosić sam sąsiad, który powinien otrzymać ze starostwa zawiadomienie o wszczęciu postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Parlamentarzyści szykują rewolucję w spółdzielniach mieszkaniowych. Proponują, by w bloku lub kilku budynkach zlokalizowanych na jednej działce, w których został wykupiony choćby jeden lokal, powstawała wspólnota mieszkaniowa. Spółdzielnia w takiej wspólnocie miałaby taki sam status jak inni właściciele lokali.

Dziś osoba, która wykupiła lokal, nie ma wpływu na to, jak jest zarządzana jej własność. Nadal bowiem zajmuje się tym spółdzielnia. Chcemy to zmienić – tłumaczy posłanka Lidia Staroń, przewodnicząca sejmowej podkomisji nadzwyczajnej pracującej nad projektem nowej ustawy dotyczącej spółdzielni mieszkaniowych.

W tym tygodniu podkomisja chce zakończyć prace nad nim.

Podoba nam się ta propozycja – mówi Paweł Backiel, prezes Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego w Białymstoku. – Właściciele zaczną nareszcie wybierać, kto będzie gospodarował ich majątkiem. Spółdzielnie, które zechcą dalej być zarządcą, będą musiały przedstawić atrakcyjną ofertę, która przebije inne – uważa. W tej chwili przepisy w dwóch wypadkach pozwalają wyodrębnić wspólnotę ze spółdzielni, ale jest to bardzo trudne.

Projekt zawiera też uregulowania każące spółdzielniom przekazać całość majątku właścicielom tworzącym wspólnoty mieszkaniowe.

Ewidentnie chodzi o likwidację spółdzielni mieszkaniowych. Jeżeli projekt wejdzie w życie, to za rok, dwa na palcach jednej ręki będzie można policzyć spółdzielnie – ocenia Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.

Nikt nie likwiduje spółdzielni. Chcemy, żeby ludzie mieli prawo wyboru i żeby wiedzieli, za co płacą – twierdzi poseł Staroń.

Projekt przewiduje też, że w ciągu 12 miesięcy od daty wejścia w życie ustawy walne zgromadzenie zadecyduje, czy dotychczasowy prezes ma pozostać, albo wybierze innego.

Nowe przepisy miałyby obowiązywać już od 1 sierpnia 2011 r.

Ile potrzebuje rodzina, by wziąć 300 tys. zł kredytu? Założyliśmy, że rodzina kredytobiorców składa się z rodziców w wieku 35 – 36 lat i dwójki dzieci w wieku przedszkolnym i szkolnym. Rodzina, która ma 40 proc. wkładu własnego, stara się o kredyt w wysokości 300 tys. zł na 30 lat, który będzie spłacać w ratach równych. Stałe dodatkowe obciążenia to czynsz – 600 zł miesięcznie oraz koszt utrzymania samochodu – 500 zł miesięcznie.

• Na początku kwietnia RPP podniosła stopy procentowe o 25 pkt. proc. Niektóre banki podniosły także oprocentowanie kredytów.

• Sporadycznie w ramach promocji można uzyskać marże na poziomie 1 p. p. W takim przypadku banki wymagają jednak, by klient korzystał z ich innych usług i produktów.

• W kwietniu do 4,27 p. p. (z 4,18 w marcu) wzrósł średni kurs WIBOR. Kurs waha się od 4,2 do 4,3 p. p.

• Sześć banków o kilka procent w stosunku do marca podniosło wymagane dochody. Najwięcej, bo o 7 proc. – Deutsche Bank PBC, a o 1,6 proc. –  Raiffeisen Bank. W pozostałych bankach podwyżki nie przekroczyły 1 proc.

• Kilka banków obniżyło wymagany próg dochodowy. Największej obniżki przy kredycie w złotych dokonał DnB Nord oraz GBW. W marcu banki wymagały by rodzina zarabiała odpowiednio 5550 i 6000 zł, a w kwietniu 5050 zł i 5800 zł.

• Dochód netto czteroosobowej rodziny Kowalskich, która chce uzyskać kredyt w banku w wysokości 300 tys. zł, powinien wynosić minimum 3465 zł przy kredycie w PLN i 3950 zł przy kredycie w CHF.

• Najniższe dochody w przypadku kredytu w PLN rodzina powinna wykazać w Banku Pocztowym (3465 zł), najwyższe natomiast w Deutsche Bank PBC (6200 zł).

• Analizując kredyt w CHF, najmniej trzeba zarabiać także w Alior Banku (3950 zł), najwięcej w Deutsche Banku (12000 zł). Bank ten wprowadził bowiem zaostrzenia, iż kredyt CHF dostępny tylko dla osób zarabiających co najmniej 12 tys. zł.

• Średnio do uzyskania kredytu w PLN rodzinna powinna wykazać 4,5 tys. zł dochodów, a przy kredycie w CHF 6,2 tys. zł.

Posiadanie przez cudzoziemca udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości nie zwalnia go z obowiązku uzyskania zezwolenia w przypadku nabywania dalszych udziałów we własności tej nieruchomości.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez uzyskania decyzji ministra spraw wewnętrznych i administracji zezwalającej na nabycie przez niego gruntu jest nieważne.
Decyzja taka jest wydawana wówczas, gdy minister obrony narodowej nie wniesie sprzeciwu, a w przypadku nieruchomości rolnych również minister rolnictwa i rozwoju wsi.
Prawo do nieruchomości powstaje z chwilą nabycie własności nieruchomości lub nabycia użytkowania wieczystego, a także udziału w tych prawach. Posiadanie przez cudzoziemca udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości nie zwalnia go z obowiązku uzyskania zezwolenia w przypadku nabywania dalszych udziałów we własności (użytkowaniu wieczystym) tej nieruchomości.

Więzi z Polską
Zezwolenie ministra jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej. Cudzoziemiec powinien także wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską.
Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać: oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego; oznaczenie nabywanej nieruchomości; oznaczenie zbywcy; określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
Zezwolenie powinno określać również: osobę nabywcy i zbywcy; przedmiot nabycia, a także specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość nabycia nieruchomości, określone w zezwoleniu przez ministra spraw wewnętrznych. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania.

W drodze dziedziczenia
Cudzoziemiec może nabyć wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, musi jednak w tym przypadku również uzyskać zezwolenie. Oznacza to, że powołany do dziedziczenia cudzoziemiec uzyskuje pozycję spadkobiercy testamentowego i nabywa prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego już z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Jednakże w razie gdy cudzoziemiec w ciągu dwóch lat od wskazanej chwili nie wystąpi z wnioskiem o wydanie zezwolenia bądź też jeśli zezwolenia takiego nie uzyska – traci przysługujące mu prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego na rzecz osób, które byłyby powołane do dziedziczenia z ustawy.
Natomiast nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego nie wymaga uzyskania przez niego zezwolenia.
 

Obniżenie limitów cen nieruchomości o 21,4 proc., ograniczenie oferty mieszkań wyłącznie do rynku pierwotnego oraz wykluczenie z pro1gramu singli - to główne zmiany postulowane przez rząd w programie "Rodzina na Swoim".

Rząd przegłosował zmiany w programie "Rodzina na Swoim". Są one poważne i znacznie utrudnią dostęp do preferencyjnych kredytów, z których w ubiegłym roku skorzystało ponad 43 tys. osób.

Projekt nowelizacji zakłada obniżenie limitów cen nieruchomości dopuszczonych do RnS o 21,4 proc. - oznacza to, że będzie on o 10 proc. przewyższał przeciętny koszt budowy lokalu mieszkalnego, a nie jak dotychczas miało to miejsce o 40 proc. Decyzja ta znacznie ograniczy dostęp do lokali w atrakcyjnych lokalizacjach.

Wbrew wcześniejszym zapowiedziom Ministerstwa Infrastruktury dopłaty do kredytów nie obejmą singli i osób żyjących w związkach partnerskich. Prawo do dopłat stracą też osoby powyżej 35 roku życia.

Kolejną istotna zmianą jest ograniczenie programu RnS do rynku pierwotnego - nie będzie już zatem można kupować mieszkań z drugiej ręki, a tego typu transakcje stanowiły dotychczas około 60 proc. wszystkich zakupów z wykorzystaniem preferencyjnych kredytów.

Jeżeli nowelizacja wejdzie w życie, co ma nastąpić z początkiem drugiego kwartału, poziom dostępności mieszkań na rynku pierwotnym obniży się blisko trzykrotnie.

Kredyt mieszkaniowy, w którego spłacie pomoże państwo, będzie można uzyskać tylko do końca przyszłego roku.